Un chiffre brut, une réalité administrative : lors d’une vente immobilière ou à la signature d’un bail meublé, la liste du mobilier s’impose comme une formalité incontournable. Omettre un objet ou mal le décrire, c’est s’exposer à des contestations, parfois à des litiges dès la remise des clés.
La liste du mobilier : un document clé lors d’une vente ou d’une location meublée
Vendre un appartement ou louer un logement meublé, ce n’est jamais une simple affaire de murs et de mètres carrés. La liste du mobilier s’impose comme une référence commune, un garde-fou qui protège acheteurs et locataires autant que vendeurs et bailleurs. L’oubli d’une lampe, la description floue d’un électroménager : ces détails suffisent à transformer la remise des clés en terrain glissant. Ce document n’est pas accessoire, il balise la relation et prévient les mauvais souvenirs.
La réglementation ne laisse rien au hasard. La loi ALUR et le décret n°2015-981 énumèrent avec précision les meubles obligatoires pour toute location meublée. Pour bénéficier du statut de logement meublé ou de LMNP, certains équipements doivent être au rendez-vous. Voici ce que la loi attend, et que chaque contrat doit refléter :
- Une literie complète, couette ou couverture comprise
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans chaque chambre
- Des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur
- De la vaisselle en quantité suffisante
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Le matériel d’entretien adapté au logement
Ce socle réglementaire peut s’enrichir en fonction du bien ou des besoins des occupants. Dans tous les cas, la liste des équipements doit être annexée au compromis de vente ou au bail pour que chacun sache à quoi s’en tenir. Il est judicieux de mentionner la marque d’un appareil, l’état d’un canapé, la présence de mobiliers extérieurs. Ce niveau de détail ne relève pas du perfectionnisme : il conditionne l’accès au régime LMNP et sécurise la transaction du début à la fin.
À qui revient la responsabilité de la liste du mobilier ?
Établir la liste du mobilier n’est pas une question de bonne volonté, mais d’engagement concret. Lors d’une vente, c’est au vendeur qu’il revient de dresser un inventaire précis des meubles inclus dans la transaction. Cette liste, annexée à l’acte authentique, engage sa responsabilité face à l’acquéreur et au notaire. Une table manquante, une armoire oubliée, et la signature de l’acte authentique peut vite virer au casse-tête. Le notaire, lui, s’assure que cette liste reflète fidèlement la réalité du bien.
Côté location meublée, le bailleur, qu’il soit particulier ou loueur meublé professionnel, a l’obligation de rédiger la liste des équipements obligatoires. Là encore, la loi ALUR et le décret n°2015-981 encadrent la démarche. Chaque meuble, chaque équipement indiqué doit être présent lors de l’état des lieux. Le locataire valide l’inventaire à l’entrée, ce qui atteste de la conformité du logement meublé.
L’intervention de l’agent immobilier s’effectue en conseil, en guidant le propriétaire sur la composition de la liste, sa valorisation pour l’estimation du bien. Mais le dernier mot revient toujours au propriétaire. Il est bon de savoir que l’administration fiscale peut contrôler la cohérence de la valeur déclarée des meubles par rapport à la réalité sur place, surtout s’il y a un enjeu d’abattement sur les frais de notaire ou une revente en LMNP.
Ce document va bien au-delà d’un simple inventaire : il engage juridiquement chacune des parties, et sécurise la vente ou la mise en location.
Que doit contenir une liste de mobilier fiable et conforme ?
Pour établir une liste du mobilier conforme, il s’agit de couvrir chaque besoin réel du futur occupant. Pas question de cocher des cases à la va-vite : la loi ALUR et le décret n°2015-981 exigent que le logement meublé permette au locataire de vivre, manger, dormir avec tout le nécessaire. Ce n’est pas qu’une question de confort, mais d’obligation légale.
Voici les grandes familles d’éléments à mentionner dans une liste de mobilier rigoureuse :
- Meubles meublants : lit avec literie complète, table, chaises, rangements, luminaires, rideaux ou volets
- Équipements obligatoires : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, éventuellement congélateur ou compartiment à congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine
- Matériel d’entretien : balai, aspirateur si besoin, serpillière, seau
Chaque meuble doit être décrit avec précision : modèle, état, nombre, parfois même la marque. Cette exigence protège contre les contestations à l’état des lieux ou lors d’une vente. Attention, les meubles attachés à perpétuelle demeure, cuisine intégrée, placards scellés, ne sont pas listés puisqu’ils font partie intégrante du bâti.
Pour les biens loués en statut LMNP, la liste des équipements s’adapte à la typologie du logement. Un studio n’appelle pas la même dotation qu’un appartement familial. Une vigilance toute particulière s’impose sur les meubles démontables (meubles de jardin, radiateurs mobiles, placards amovibles), souvent sources de conflits au moment du départ du locataire ou de la signature chez le notaire.
Questions fréquentes : erreurs à éviter et conseils pratiques pour vendeurs et bailleurs
La liste du mobilier fait surgir son lot de doutes, surtout sur l’estimation des meubles inscrits. Surévaluer le mobilier attire l’œil de l’administration fiscale, qui veille à la répartition entre valeur du bien et valeur des meubles. À l’inverse, une valorisation trop basse réduit les marges de manœuvre fiscales lors du calcul des frais de notaire ou de la plus-value immobilière.
La confusion guette aussi sur la distinction entre meubles meublants et meubles attachés à perpétuelle demeure. Seuls les premiers figurent sur la liste : cuisine intégrée ou équipements encastrés n’en font pas partie. Y inclure ces éléments, c’est risquer des complications lors de la signature de l’acte authentique.
Pour se prémunir contre les contestations, il convient de rédiger un inventaire du mobilier détaillé, daté et signé par toutes les parties. Précisez chaque meuble, son état, le nombre, le modèle ou la marque. Dans le cadre d’une location meublée, cet inventaire accompagne l’état des lieux d’entrée et de sortie, protégeant bailleur comme locataire.
En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut intervenir, notamment pour la restitution du dépôt de garantie ou l’évaluation de dégradations sur les meubles ou équipements. Du côté des vendeurs, une vérification attentive lors des visites et avant la signature de l’acte garantit que la liste colle à la réalité, sans omission ni excès. Être transparent, c’est faciliter l’estimation, rassurer l’acquéreur et écarter d’éventuels conflits après la transaction.
Avoir une liste de mobilier claire, complète et signée, ce n’est pas une formalité administrative de plus : c’est la meilleure façon de franchir la remise des clés, l’esprit tranquille, en sachant que tout est sur la table, au sens propre comme au figuré.
